在商业地产经验成熟与房地产业繁荣期已过的利弊双重背景下，鹏润国际再次变身国美商都，打造“零售娱乐中心”。房地产开发商与商铺是否可以长期共赢，“零售娱乐中心”这一未知概念在北京是否会有市场？

　　6月25日，《丰台区商业发展》新闻发布会在总部基地招商中心召开，北京丰台区委区政府、区商务局联合推介了包括国美商都在内的北京新商业中心规划。至此，北京鹏润国际恢复以“国美商都”的原名，再次向北京西南大型商业中心的目标进发，目前，该项目已经进入到外装阶段。具体招商工作在7月份正式展开，预计开业时间为明年5月。

　　历经三年规划操作的鹏润国际，从2005年国美置业拿下该处公建用地的土地使用权，至今经过了4次大的项目案名和项目定位变更，分别是：国美商都（2005年5月）——鹏润时代广场（2006年5月）——鹏润国际时尚交易中心（2006年底）——国美商都（2008年6月）。

　　2006年底，鹏润国际时尚交易中心曾计划于今年8月8日奥运会开幕之日同期开业。但这次开业时间又推迟到了明年，按照该项目高级顾问、商业运营中心副总经理黄家诚的说法，是因为“高层对国美商都的经营思路发生了重大转变”。

　　商业地产经验成熟

　　2001年开始，中国人渐渐熟悉一个新词——商业地产。商业项目与火爆的房地产开发业相联系，其中，蕴含的巨大经济效益使得地产商近乎狂热地投身其中。早期北京雅宝路的拆迁，涌现出将住宅改造为商铺的开发模式，作为商业地产的初期探索，这可以看作是一个新的商业时代的开始，但这种商铺的种种弊端在经营过程中逐渐显露出来。

　　经历几年群雄逐鹿式的激烈竞争，商业地产领域的输家、赢家以大浪淘沙的力度“整合”着商品零售业的信息和经验。到2007年，随着北京中关村、CBD、望京、金融街的大型购物中心相继开业，商业地产进入购物中心时代，从理论指导到操作模式，发展相对成熟。

　　在此基础上，北京国美商都进一步提出将零售项目和娱乐开发相结合、建设“零售娱乐中心”的概念，这是商业地产引进美式“LifeStyle购物中心”消费设计模式的一种尝试（“LifeStyle Center”是混合零售、餐饮、娱乐甚至书店、电影院的组合，在国际上，尤其是美国都市中较为流行）。

　　国内类似的尝试此前有2003年11月开业的大连和平商业广场。从名字上看，大连和平商业广场颇有借鉴美国西雅图市和平广场的零售娱乐开发模式的意味。当年，作为国内第一座广域型美式购物中心，和平商业广场一度风光无限，商铺开业率达到93%，甚至带动了周边楼盘价格的提升。

　　然而，2007年美国遭遇次级房屋信贷风暴，进而引发全球性金融危机，国际房地产市场应声跳水。中国地产商们也不能幸免，2008年上半年的中国房地产行业在“拐”与“不拐”之间徘徊。今年2月，相继传来大型“零售娱乐中心”股权易主的尴尬消息：2月19日，大连和平商业广场的开发企业大连佰融集团将全部股权转让给一家新加坡财团；2月28日，日本索尼公司成功售出德国波茨坦广场上的索尼中心——一片已经成为柏林标志性建筑的三角形建筑群，集合办公、休闲、餐饮、零售为一体的“零售娱乐中心”。

　　在商业地产经验成熟与房地产业繁荣期已过的利弊双重背景下，北京国美商都的发展前景如何，答案还有待市场的验证。

　　“零售娱乐中心”未知概念

　　三年蹉跎，国美商都已经错过了商业地产发展的最火时间，但它仍然拥有着优势。

　　2001年，北京市委、市政府提出发展政策向南城倾斜的决策，战略实施至今，南城的市政设施变化了，交通便利了，但是西南地区商业中心却仍然是空白。丰台区的居民不得不前往临近区域购物、休闲。这次《丰台区商业发展》规划，将绝佳的机遇给予了包括国美商都、资和信百货、首地大峡谷在内的几大商业项目。

　　黄家诚认为，北京四环是规划最为平整完善的一条快速交通骨干道。国美商都地处北京西南四环的中关村丰台科技园区，与拥有世界500强的跨国公司总部的总部基地为邻，与京石、京开、京津塘高速公路相连，邻近北京西站和货运丰台站，在地理位置和物流条件上得天独厚。

　　国美商都的双座建筑总建筑面积近56万平方米，A座鹏润城由5栋独立建筑体相贯通，B座鹏润国际时尚中心则呈东西狭长走向，A、B座中间由135米长、20米宽的全透明玻璃景观长廊相连接，在建设体积和外观设计构成的第一视觉冲击上，也可以傲视京城。

　　A座鹏润城被设计为美式购物中心，拥有时尚品牌专卖、IT品牌专卖、游乐场、美食餐馆、百货休闲、酒店公寓六大主题馆。黄家诚说：“这其中使用了国际理念中对大型购物中心的规划的黄金比例，即购物、餐饮、娱乐分别为5:3:2。”

　　B座鹏润国际时尚中心则针对服装产业的品牌创建、设计研发、时尚会展等需求规划而成，集商贸、贸易、会展、品牌推广为一体。其中最引人瞩目的是为时装设计研发预留的空间，强调对国内外新锐设计师、国内有制造实力的服装生产企业的引进，希望从原料、辅料的研发入手，提升本土服装品牌的品质。

　　黄家诚对网络报记者解释说：“如果说商务营销模式B to C（B2C，即Business to Consumers）是针对厂商和消费者之间的交流，B to B（B2B，即Business to Business）的设计就是针对厂商和厂商之间的交流，国内省跟省之间的交流，同时更重要的是国际跟中国的交流。国美商都要做的就是B to B和B to C两者兼顾，让进驻的厂商得到双重效应。”

　　在此次重新配置的建设开发团队中，台湾商务人士占据骨干位置。曾任台北世界贸易中心总裁的黄家诚以台北世贸中心的经验举例，认为集商贸交流、会议展览、写字楼、餐饮娱乐于一体的综合建筑群，在商业前景上值得期待。

　　在规划中的西南丰台商圈里，国美商都、资和信百货、首地大峡谷同为地标性商业设施，彼此地域毗邻，在商业内容、形式上也颇有同质化嫌疑。

　　相对于其他两个项目，国美商都定案时间最久，而且目前看来，其开业时间也将落在资和信百货和首地大峡谷之后。在区域竞争中，国美商都是否具有脱颖而出的优势，对于记者的这个问题，黄家诚坚定地以“我们并非竞争关系”作为回复。

　　黄家诚说：“仅从面积上看，国美商都就是完全不同的策划项目。在定位上，国美商都同时涵盖B to C和B to B两种模式。而资和信和大峡谷是以B to C为主。我们虽然临近，但是相辅相成的关系。”

　　而究竟国美商都在开业后是否可以实现预期理想，房地产开发商与商铺是否可以长期共赢，“零售娱乐中心”这一未知概念在北京是否有市场，一切成败的争议，期待未来用数字说话。